中国住房问题

1998年以来，中国房地产市场房价快速攀升，各方对于房价上涨的主要原因莫衷一是，涉及财政制度、人口结构、城镇化等多方面因素，其中关于土地财政推动房价上涨的讨论最为突出。 土地财政是推动房地产上涨的一大因素。土地财政从狭义上可以指地方政府通过土地出让金获得的财政收入，广义可以泛指地方政府通过土地和连带的房地产产业征收和收取的一切收入。根据张双长和李稻葵在2010年的数据研究，在分税制背景下地方财政严重依赖于土地财政，且地方越依赖于土地财政，该地房地产价格上涨越快，越依赖土地财政的城市越有意愿维护房价上涨的局面，土地财政本质上是分税制导致的中央地方财政关系问题。[22]房价问题不仅事关财政体制，还牵扯到现行金融制度。据刘守英在浙江的调查，地方政府每年基础设施投资资金来源中仅有不到10%来自于财政支出，土地财政则占到了20-30%，剩下的部分则是通过政府透支信用借债融资达成；同时各类开发商自有资金也仅占20%，其余资金全部来自银行贷款；个人购房资金也有70%来自银行抵押贷款。现行的金融制度依赖于政府信用和土地抵押，巨大的存贷差驱使金融机构放贷给上述这些具备土地或政府要素的“优质”客户，助推了地方房地产热。[23]此外，“招、拍、挂”[註 2]的土地竞拍制度也被认为是房价上涨的原因之一。北京大学的刘民权、孙波然认为土地财政照在1980年代就已经出现，2003年出台的土地竞拍制度才是房价上涨的主要原因：二人根据博弈理论分析，在竞拍制度下开发商往往选择高价买地，同时市场主体必然接受高地价、高房价或者低地价、低房价的局面，地方政府也更有动力推高房价、哄抬地价。[24]也有国土资源部的专家认为房价持续上涨的主要动机为长期实行福利分房压制的住房需求释放，在1998年住房改革前全国人均住房面积不到19平米、户均住宅建筑面积不足70平米，而在快速城镇化、宽松住房信贷政策和居民收入稳步提升的背景下，土地价格的上涨反而才是房价上涨的结果而非原因[25]。

除去土地财政问题，人口结构也被认为是导致房价上涨的主要动机。根据人口普查数据，中国国内19岁以上中青年对房屋需求随着年龄增加而迅速上涨，因而曾经的婴儿潮推动了2000年代房价的快速增长，同时社会老年人口抚养比例的提高也与房价提升呈现正相关关系。综合而言，在1998年住房住房改革以前那一代人主要依靠福利分房，因此有条件产生额外的储蓄；而随着80年代开展计划生育后，年轻人购房可以从父母那里获取储蓄，因而老年人口抚养比例的提高反而刺激了房价上涨。根据徐建炜等人的分析，随着中国人口结构演化，这一红利最迟到2015年左右完全释放。[26]2018年4月，央行货币政策委员会委员樊纲在媒体上抛出“六个钱包论”，称年轻夫妇若是想要买房凑齐首付则需要掏空男女双方加上双方父母共六人财产，这一说法也引起了社会讨论。[27]

还有学者认为收入不平等是导致房价上涨的主要原因。北京大学的一项研究显示，收入两极分化导致的收入不平等对房价收入比和住房空置率上涨的贡献最大。研究者认为随着收入两极分化，高收入者缺乏有效地投资渠道，因此更多投资于房地产或者进行投机，高收入家庭的住房需求超出了实际住房使用面积，从而导致房地产市场的泡沫化，收入发布越不均等，住房价格与城市居民平均收入水平的偏移也越严重。[28]

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