如何在欧美国家购买第二套房子

买第二套房的原因有很多；有的人想购置一个休闲度假的好去处，有的人想体验当收租婆的感觉，还有的人想为自己颐养天年买个“保险”。如果你正在考虑入手第二套房的话，不论出于什么目的，申请房贷之前都应该权衡清楚利弊缓急。注意，此文中的税务、法律等信息主要针对欧美房产市场。

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想清楚买房对于你是否恰当

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先考察房地产市场。现在房价是处于高点还是低点呢？试着找家庭收入与房价的曲线比较图，看你的目标城市的房价与其它城市相比是否合理。^{[1]
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研究来源} 值得注意的是，像纽约、旧金山这样的大城市长期以来并未表现出与这些比率的相关性。
- 找一名或几名房地产中介聊天，问问他们房价的大致情况。即便你得不到一个明确的回答(一般来讲，很难测度出房价是高还是低，信息并不总是准确)，你也能对一些特定的市场的状况有点儿头绪，包括那些来路不明的房子，这些信息都很有价值。
假如没了房租收入来摊薄成本，二套房投资是否安全可靠？如果答案是否定的，你就该认真问问自己这房子值不值得买。买了超贵的房子、希望空置时赚房租收入的家庭大有人在，可是，当出租变得不可行或者租金远低于预期的时候，对于房主来说就是一次失败的投资。
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把可能的花费列个清单，汇合加总。算上这些花费之后，你的消费水平是否还能一如往常？是的，你得给新房子安置家具，但如果因此导致每月手头拮据的话，那你最好等第一笔房贷全部还完再买房。下面列举了几项可能的支出：
- 房产税。每个州的征税情况可能不同；在洛杉矶，价值10万美元的房子的年均房产税约为1200美元，也就是1.2%。 ^{[2]
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  研究来源} 如果你想投资的地区房产税出奇地高的话，那就考察一下周边地区的税率情况。买一套离你喜欢的地方不远、房产税又低的房子，可以省去你不少税务开销。
- 基础设施开支。对于大部分时间都空置的房子来说，这些支出不会太多，但也不能忽略。
- 维修保养费用。从某种意义上来讲，房子是有生命的——它生长、衰老，需要呵护，因此，要把日常翻新、保养的费用都计算进去，比如绿化费用。如果房子出租或是你经常不在家的话，院子和花园都得进行修理。夏天，繁茂的杂草和未修剪的草坪都在告诉路人房子没人住，天冷的时候，堆满积雪的车库通道和人行道是对强盗和小偷赤裸裸的诱惑。
- 增多的保险费。由于房子部分时间空置或是有租客，相应的保险支出也会增长。
- 物业管理费。物业管理费用应该是一笔很大的支出，尤其是你买的第二套房子离现在的住处很远的话。如果房子出租的话，你需要安排人给房客提供紧急维修服务；如果你买的是外地的度假用房，你还得保证你不在的情况下有人上门检查烟囱有没有结冰、屋顶有没有漏水、屋子有没有其它损坏等等。
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不要寄奢望你还能拿到跟第一套房一样的抵税优惠。去国税局的网站找找二套房的税收政策具体是怎样的，对于大多数人来讲，二套房的税收支出远多于抵税优惠，尤其当你自己住的时间比你出租的时间多的话。
- 例如，如果你房子出租的时间少于14天，你不需要上报收入。但如果一年内你在你房子里住的时间少于14天的话，这套房子就会被视为商业用房，每年会计提高达25000美元的折旧。^{[3]
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  研究来源}
注册会计师或税务专家能准确地告诉你关于税收冲销、贷款、利率等的最新政策信息。打个比方，不管你的信用记录如何，你拿到的房贷可能更贵，利率更高——这样的二套房会让你入不敷出。 ^{[4]
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研究来源}

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部分 2

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迈好买房的第一步

很多人就是在完全不了解的地方错买了房子而懊悔不已，最后变得对房子漠不关心。即使你只是准备拿第二套房子来投资，接着就会租出去，但最终它还是会成为一个你落脚安身的地方，就算一年中只有几周而已。在你准备买房的地方至少租着住一小段，确保自己确实在那儿住得舒心。
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跟当地人聊天，试着融入他们。看看当地人都喜欢那儿的什么，当地有怎样的未来规划，他们在那儿居住的时间长短等等。老居民能给你把当地的风土人情讲个大概，然后你再参考决定要不要在那儿买房做长期投资。
- 融入当地生活（租房子住一段时间），你就能知道哪些条件能让你未来的房子增值：
  - 临近学区
  - 交通便利发达
  - 购物选择多
  - 靠近医院、公安局和消防局等
  - 低犯罪率
一般来说，“可比房价”能够让你知道这地区房价的平均水平。你可以直接找房屋中介要“可比房价”的相关数据，但要注意看“成交价”而不是“挂牌价”。^{[5]
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研究来源} 当然，“可比房价”只需要做个参考——市区四卧三卫的房子卖575000美元，并不意味着你一定要买。
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如果你买房的目的是出租的话，学着如何做一名称职的房东。要想把二套房租出去赚钱的话，你得了解自己需要承担哪些职责。千万因为太懒或是疏忽大意而引火上身——最终倒霉得还是自己。下面列举了一些作为一名准房东该研究的事情：
- 知晓如何赶走不按套的房客或是终止租赁合同。
- 了解所在州的法律中关于保证金的规定，明白保证金可以用于什么——保洁、抵付租金、房屋损害罚款等——以及不能用于什么——电器升级、正常磨损、墙面粉刷等。^{[6]
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- 知道如何撰写招租要求、筛选租房申请等。反歧视法要求你遵守一些合规的草案文书办事。
- 在房子的日常维修保养上权责清晰。
- 假如出现了租户受伤的状况，一定要保护好自身的合法的权益。租房子的人受伤严重的情况下，你很可能被追究责任，但记住，租户有义务保护好房子、及时修理。^{[7]
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- 知悉租房者的权利，尤其是隐私相关的。多数州要求，除紧急情况，如果你想修葺或展示自己的房子，必须提前24小时通知房客。^{[8]
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一名好的经纪人通常有在你中意的地段5年以上的中介经验，能够在你看房的过程中成为一名很好的向导。^{[9]
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研究来源} 经纪人能够帮你缩小看房范围，排除法挑选出最合适的一套。在你最终敲定买哪一套房以后，好的经纪人会一直跟你保持联系，这对于两套房子距离较远的购房者越来越重要。

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部分 3

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付款前做好万全准备

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在决定买房“前”做好贷款准备。提前取得贷款资格，第一时间获得房贷支持，这可以让你对自己有能力买怎样的房子做到心中有数。由于很大可能是你的第二套房贷，所以要有贷款利率提升的预期，当然也有可能给你少许优惠。在有了整体支出安排后，先把首付准备好才行。
- 为保证放款给资质优秀的二套房贷申请人，借款方通常会优先考虑那些负债收入比（DTI）低于36%的贷款人。^{[11]
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  研究来源} 这就意味着你的个人总负债（包括首套房贷）应该大约为你每月收入的三分之一，举例来说，如果房屋所有人每月收入为7000美元、还贷额为2500美元的话，他的负债收入比就是35%。
- 尽可能地跟出售方拿到20%的折扣，否则，这些钱就得从你的个人账户或是现有住房的收益里出，当然，你也可以考虑从人寿保险或退休金账户里预支。
对你喜欢的二套房报出自己心里的价位，在最终成交前可能需要你多次报价。
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采取积极的措施保护你的新家。第二套房是一种投资，你肯定愿意费些心思好好呵护它，下面列出来的几点有助于保护你的新资产：
- 付款“前”对房子进行仔细检查，你得在入手前搞清楚房子是否还有悬而未决的问题或是之前未说明的损伤等。
- 购买产权保险。
- 购买自然灾害险（如地震、洪水、火灾等）。
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小提示

可能的话，不妨跟当地执法人员与周围的邻居提前搞好关系，尤其是你不准备在第二套房中长住的情况下。邻居们认识你的话，假如发现房子有异常情况，他们很可能打电话给你。
有感兴趣的房子的话，先跟房地产中介咨询一下附近的房子好不好出租。当然，你也可以打听打听当地的经济状况，这对租房市场也有重大影响。
读一些关于如何当房东的书，如果你打算把这套房子租出去的话。在出租之前，仔细研讨国家和州的相关法律法规，一般来说，往外出租的房子应满足所有的安全标准，包括硬接线烟雾报警器等，像这些东西看起来微不足，但除非你是个能工巧匠，否则就只能花钱雇专业技师来进行安装修理，让房子达到标准。

警告

有必要给第二套房买一份高额的自然灾害险，当然，保额不需要高得离谱。大多数时间里，你不会待在这套房子里，所以你需要一份保障来抵御火灾、偷盗或洪涝等天灾人祸。
最好再买一份第三方责任险，特别是如果你想把这套空房子出租给别人的话。

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步骤

想清楚买房对于你是否恰当

迈好买房的第一步

付款前做好万全准备

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